成都地价这么嗨 谁是全面过万的最大赢家？
2017年土地市场的火爆有目共睹，先是龙泉、新都的楼面地价轻松上万，紧接着在“竞自持比例”、“竞无偿移交比例”的条件下，武侯区、高新区土地仍然轻松破万，甚至最高达12800元/平方米……
小全全梳理了一下2016年与2017年截至9月21日的成都土地成交信息，除了看到今年单宗地价纷纷刷新天花板记录以外，数据背后还有些颇有意思的东西，也许大家都会感兴趣。
新晋主城区楼面地价使用“均富卡”
去年1000到9000的，今年最高价都过万了
对比2016年1月-12月和2017年1月-9月21日的数据，对成都各区县土地平均成交楼面地价增幅进行排序可见，涨幅前五的分别为青白江区、新津县、郫都区、新都区和温江；前五名中增幅最高为青白江，达到640.06%。
由于青白江在2017年仅成交1宗地，新津成交2宗地块，且2016年平均地价均低于1000元/平方米，数据相对不具有代表性。但新都、温江、郫都区的涨幅就可以用“感人”来形容了。
△2016年与2017年(截止9月21日）大成都各区县土地平均成交楼面地价涨幅TOP5对比
回顾2016年，郫都区、新都区、温江区成交楼面最高成交价分别为3059.88元/平方米、3690.85元/平方米、3840元/平方米，而全年平均楼面地价分别为1479.28元/平方米、1399.81元/平方米、1978.39元/平方米。
随着2017年土地市场的火热，这三个区不仅实现了水涨船高，而且可以说是惊喜连连。从8月开始，先是撤县设区的郫都区，分别由远洋、长旺分别拿下两宗地，令区域楼面地价首度破万；接下来的9月，金隅以10950元/平方米拿下新都大丰地块；9月19日，温江三宗地分别拍出了10100元/平方米、9800元/平方米、9100元/平方米的楼面地价，其中2块连襟地由中南拿下。
△2016年与2017年（截止9月21日）成都新晋主城区最高成交楼面地价对比（单位：元/平方米）
除了TOP5中的三个新近纳入成都主城区范围的“前近郊”区，近两年平均楼面地价涨幅55.32%的龙泉，也在今年6月拍出了11400元/平方米的楼面地价。
要知道，在2017年年初，当北大资源以近6400元/平方米楼面地价拿下新城吾悦广场旁地块时，还被业界称为“高价拿地”。
三个区域楼面地价均价过万
分别为双流、金牛、高新南区
显然，从2017年下半年开始，成都的“新晋主城区”在土地市场都表现得极为突出，反倒是一直以来备受关注的双流，虽然2017年最高成交楼面地价也达到了10880元/平方米，但由于2016年其土地成交最高楼面地价就达到了8950元/平方米，在这一波行情中倒是显得不那么突出了。
但实际上，双流区是2017年至今唯一平均楼面地价上万的区域，另外两个均价上万的为金牛区和高新南区。
显然，在这一波行情下，此前更为强势的双流和龙泉虽然也获利不少，但增速并不如郫县、温江和新都。不过，在价差迅速缩小之后，五个区域之间是否还会有逆袭，到年底或许能有个分晓。
11个区增幅100%以上
高新南最高160% 锦江负增长
在近两年楼面地价增幅达到100%以上的区市县一共有11个，其中五城区中有两个位列其中，分别为金牛区和成华区，今年成交最高楼面地价分别为16900元/平方米和13800元/平方米，均位于主城区的极成熟板块。
△2016年与2017年（截止9月21日）成都五城区+高新南区、天府新区平均成交楼面地价对比
（单位：元/平方米）
高新南区今年的首次供应发生在9月6日，成交楼面地价为11200元/平方米，次日又成交了1宗地块，楼面地价12800元/平方米，于是2017年至今高新区楼面地价均价达到了12000元/平方米，是2017年至今为止大成都范围内所有区市县中均价最高的区域。
“南拓”一直是成都发展的重要路线之一，高新南区占领成都地价的“至高”位置并不稀奇。而在2017年五城区中吸引人眼球最多的则是金牛区。
2016年金牛区平均成交楼面地价为4680元/平方米，最高成交楼面地价为12140元/平方米，为保利拿下的两河公园地块。
2017年，金牛区成交5宗地块，除了融信以16900元/平方米拿下的百寿路地块，4月6号的2宗位于天回镇的住宅地块，也分别以11080元/平方米和9400元/平方米成交。按照传统意义来说，天回镇地块相对而言并不算成熟，但北部新城的产业利好、距离三环较近等优势显然令开发商颇有信心，这也是中南进入成都拿下的首宗地块。
另外，西南方向的武侯区成交了2017年至今为止楼面地价最高的地块——东原地产以17200元/平方米拿下的红牌楼约16亩住宅用地。不过，在武侯区至今为止成交的10宗地块中，武侯新城表现最为突出，4宗拍卖地块中，仅一宗商兼住用地以最低成交价为9800元/平方米，其他地块楼面地价均在12000元/平方米以上，还包括两宗住宅用地附加无偿移交20%给政府的条件。
△西部智谷透视图
天府新区在9月21日以拍卖形式出让了3宗住兼商用地，最高成交楼面地价为12000元/平方米，由万科拿下，拿地附加条件为配建无偿移交人才住房125套，另外2宗均以楼地价9600元/平方米成交，拿地附加条件为配件无偿移交人才住房745套和1175套。
值得一提的是，这三宗地中有2宗均由万科拿下，再联想到之前万科斥巨资入局兴隆湖，可见万科对天府新区的未来投了重注。
另外，作为目前为止唯一楼面地价负增长的区域，锦江区在2017年流拍2宗地块，其中包括东丁字街商业地价，起拍楼面地价12602元/平方米。而成交地块中仅2宗为拍卖形式出让，一宗是包江桥区域的商业用地，另一宗三圣乡住宅地块由德商以10767元/平方米拿下，拿地条件包含无偿移交32%给政府。可见，锦江区呈现负增长也并非是区域不被看好，而与今年以来市场情况与供地性质相关。
本周，锦江区还将有地块出让，有可能打破这一局面。
二圈层去年楼面地价不过千
今年成交溢价秒上百
将2016年与2017年1月-9月19日成都各区县成交楼面成交均价，以东南西北为界线进行梳理，会发现除了五城区、高新南区、天府新区及新晋的主城区们，大成都范围内的二圈层在2016年还有诸多区域的成交楼面地价的均价低于1000元/平方米。而这些区市县在2017年的涨幅情况也呈现出极不相同的走势。
△ 2016年与2017年（截止9月21日）成都部分区市县成交楼面地价均价对比（单位：元/平方米）
在本文开头我们已经提到，青白江和新津是近两年增幅最大的区县，正好两个区域位于一南一北。
青白江地块77.55亩住宅地块由金科以溢价260%拿下；而新津的2宗地块则是底价成交。从最高楼面地价来看，新津楼面地价高于青白江200元/平方米，但是从溢价情况来看，开发商对青白江的看好明显超过了供地方预期。
其他区县中，均价增幅达到100%的还有都江堰和邛崃。
都江堰作为“成都的后花园”之一，房地产发展一直比较尴尬，而在2017年成交5宗地块中，有3宗溢价成交，均为住兼商用地，分别由人居拿下2宗，今日田园拿下1宗。3宗地平均溢价为27%左右，其中今日田园拿下的地价楼面地价超过3000元/平方米。
而邛崃在2017年供应2宗土地，分别由北大资源和川宇置业拿下，均为老城区的住兼商用地，溢价率分别为113%、60%。显然邛崃的产业发展为其拉了很大一波好感，除了原有的旅游产业继续升级，与天府新区合作的天邛产业园为邛崃市的发展添了重要的助力。
综上，小全全认为，在调控的大背景之下，成都土地市场价格正在呈现出越来越均衡的行情，市场对成都的城市认可也在逐渐由城南向其他区域扩散，这也算是市场对成都城市综合实力认可的一种侧面表现。
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